– 55 –図２ 価格と記録回数の推移図図３ 全14物件の８物件を価格とダウンタイムの図（２）図面個室の配置、大きさ、及びその施設から、部屋及び施設が違う物件の図面を分ける。（３）ダウンタイム物件の記載される時から、最後の記載までの時間を空き室状態を示す。（４）方位広告に記載がなく、東南と西南の違いがあるが、住環境は同一ととらえた。（５）期間分け2019年から2022年の間対象物件の記載がないため、コロナや地価が上がる原因で、期間を分ける。なお、2017年-2019年整体価格指数の上昇と比べて穏やか6。間取りを分析するために、価格が変化なしと認定した。3.2 全14事例の分析全14物件のデータベースを基づき、縦軸が物件の販売価格で、横軸が各物件の記録の回数で、全14物件価格と記録回数の推移図（図２）を作った。全14物件の価格の推移分析から以下のことを明らかにした。（１）ハイタウン塩浜の物件が値上げている。近年、関東圏のマンションの価格指数のトレンドと同じである。（２）全14物件には、同じ階数の物件では、物件05の価格が他の物件より高く、価格の差が大きい。低層の値段が高層より高く、物件の価格が建物の階数と関係は少なく、不安定である。3.3 全14物件の８事例の間取り分析建物の階数から価格に対する関係は少ないため、物件の間取りから価格の影響を見る。時期を狭めて、価格が相対的に安定な2017年－2019年の８物件に絞って、価格のダウンタイム図（図３）を作った。全14物件の内に８物件のダウンタイムと間取りの分析から以下のことを明らかにした。（１）新築時と似てる間取りを比べるには、一般的な側向の通り、値段が低いほど、ダウンタイムが短く、値段が高いほど、ダウンタイムが長い。（２）新築時の間取りと浴室が違う物件を比較より、大きくにして移動する場合が、ダウンタイムが短く、値段も高くいことができる。（３）新築時の間取りと比べて、洋室が違う物件を比較には、プライベートスペースが大きい場合が、あまり効果がない。４．まとめ８事例のダウンタイムと間取りの研究に通じて、浴室を移動する場合が、ダウンタイムが短く価格も高く、プライベートスペースが大きい場合が、あまり効果がないのようなことが発見した。ヒアリングには、視野や方位がいい物件はもっと人気があるが、そのような物件も少ない。物件大空間の戸境壁が壊されないことで、昔古い設備や薄い床スラブなどリフォーム程度やリフォームのグレードによって、物件の価格に影響が深い。過剰な部屋を二戸一にすることで、昔より２倍の空間をもらう。外国の方に人気があるダブルのトイレ、昔より大きな浴室などのようなリフォームには、時代のトレンドに従っている間取り及び施設を作ることで、70㎡以上及び100㎡以上の部屋の種類を豊冨し、選択肢を加えて解決の幅を広げることにつながることができる。１「令和５年住宅・土地統計調査」「住宅数概数集計（速報集計）結果」２空き家令和６年４月30日第３ページhttps://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/２「令和５年住宅・土地統計調査」住宅及び世帯に関する基本集計17－１住宅の種類（２区分）、建て方（４区分）、構造（２区分）、建築の時期（10区分）別延べ面積（６区分）別住宅数－全国 https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0004021606３「持家共同住宅の部分的再編に関する実態・課題・可能性」森田 芳朗，前島 彩子，金 容善，熊谷 亮平，安枝 英俊．2016-04-01-2023-03-31 https://cir.nii.ac.jp/crid/1040000781912436992４「首都圏における賃貸住宅のダウンタイムの推定手法に関する研究」鈴木 健，石田 航星，石原 健司，板谷 敏正．2023年８月 https://www.aij.or.jp/paper/detail.html?productId=687685５公団ウォーカー「日本住宅公団ハイタウン塩浜」 https://codan.６国土交通省関東圏マンション（区分所有）価格不動産指数（住宅） https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.htmlboy.jp/danchi/chiba/hightown_shiohama/index.htm
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